Cận cảnh lợi nhuận thêm doanh nghiệp bất động sản

Phần lớn DN bất động sản đang bị thiếu hụt về dòng tiền Doanh thu, lợi nhuận èo uột DN bất động sản niêm yết đã công bố BCTC, đa phần có quy mô không lớn, các DN lớn như Vingroup (VIC), Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Quốc Cường Gia Lai (QCG), Sudico (SJS) chưa có bẩm (thời hạn ban bố BCTC các DN là đơn vị kế toán cấp trên chậm hơn). Một số DN có quy mô vốn lớn đã ban bố BCTC như CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR), vốn điều lệ 1.302 tỷ đồng; CTCP Đầu tư thương nghiệp dầu khí IDICO (PXL), vốn điều lệ 827 tỷ đồng; CTCP tham vấn - thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC); Phát triển thành phố Từ Liêm (NTL); Đất Xanh (DXG), CTCP Nhà Khang Điền (KDH)… Thống kê cho thấy, 81% số DN ngành bất động sản đã công bố có thu nhập trên vốn cổ phần 6 tháng đầu năm dưới 1.000 đồng/cổ phiếu. Các DN này chính yếu có lãi từ mảng xây lắp, cung cấp dịch vụ khác như cho thuê khu thành thị... 6 DN có quy mô vốn điều lệ lớn nhất trong ngành đã công bố BCTC quý nói trên, với tổng quy mô vốn điều lệ hơn 4.490 tỷ đồng, chỉ ghi nhận… 561 tỷ đồng doanh thu, lãi… -583 triệu đồng cho 6 tháng đầu năm 2013. Kết quả trên cho thấy, sự khó khăn đích thực của mảng bất động sản. Đặc biệt hơn, trong quý này, có một DN ghi nhận doanh thu âm lên tới suýt soát 40 tỷ đồng là KDH, do thanh lý hợp đồng Tư vấn. CTCP Đầu tư địa ốc Khang An (KAC) cũng ghi nhận doanh thu quý II/2013 là con số 0 tròn trĩnh… Phân tách kỹ hơn BCTC các DN bất động sản nói trên cho thấy, DN có doanh thu lớn đều chính yếu do mảng xây lắp mang lại. Một số khác, với tỷ trọng nhỏ hơn rất nhiều, đến từ kết chuyển doanh thu chưa thực hiện trong quá khứ, hoặc những khoản lợi nhuận khác. Một điểm đáng chú ý khác, không mới, là do không có doanh thu, nên đa phần các DN bất động sản vẫn đang vốn hóa lượng lớn tổn phí lãi vay. Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn chưa vững chắc điểm đáy, thì đây có thể sẽ là căn do khiến lợi nhuận trong tương lai của các DN bất động sản giảm mạnh. Điểm tích cực nhất mà BCTC các DN đã biểu thị là, trong bối cảnh bất động sản trầm lắng, không ít DN đã phát triển hoạt động xây lắp, khai triển các công trình giải ngân theo ngân sách. Cho nên, dù mảng bất động sản sụt giảm, nhưng lợi nhuận sau thuế mà 47 DN niêm yết nói trên tạo ra 6 tháng đầu năm vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm 2012, dù rất khiêm tốn (đạt 125,7 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2012 là 107 tỷ đồng). Dòng tiền hạn hẹp Tuồng như, các DN bất động sản đang trong tuổi “ngấm” mạnh nhất tác động của việc bất động sản đóng băng, không phải trong góc cạnh ghi nhận lỗ bao lăm, mà ở tình trạng… bất động hoạt động mảng kinh doanh chính. Đi kèm với việc khó bán sản phẩm là thu tiền từ khách hàng cũng trở thành liệt! Thống kê chưa đầy đủ của Đầu tư Bất động sản đối với nhóm DN nói trên cho thấy, lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh dinh của các DN ngành bất động sản (thuần) hầu như là con số âm (18 DN). Các DN có lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh dinh, chủ yếu là những DN có khai triển mảng xây lắp, thi công dự án khác. Dẫu vậy, nhìn tổng thể bức tranh lôi cuốn dòng tiền của các DN, số tiền thu về của DN niêm yết 6 tháng đầu năm không hề lớn. KQKD 6 DN bất động sản niêm yết vốn điều lệ lớn đã công bố BCTC quý II/2013 STT Mã VĐL Tiền và tương đương tiền Doanh thu quý II/2013 Doanh thu 6 tháng 2013 Doanh thu 6 tháng 2012 Lợi nhuận quý II/2013 Lợi nhuận 6 tháng 2013 Lợi nhuận 6 tháng 2012 1 PDR 1.302,000 3,413 8,666 15,519 34,170 0,569 0,746 0,720 2 PXL 827,222 2,135 16,971 17,029 71,978 -15,591 -15,534 0,086 3 HQC 720,000 6,200 175,686 283,904 90,015 8,833 13,132 12,779 4 NTL 636,000 198,392 147,438 212,801 200,584 19,636 25,248 19,661 5 DXG 524,997 97,349 11,133 27,742 56,544 4,136 6,081 12,880 6 KDH 480,700 120,342 -39,901 4,470 28,000 -40,353 -30,256 3,194 Tổng 4.490,919 427,832 319,994 561,464 481,291 -22,770 -0,583 49,320 (Đơn vị: tỷ đồng, nguồn: BCTC quý II/2013 các DN) CTCP Đầu tư xây dựng và phát triển tỉnh thành Sông Đà (SDU) 6 tháng đầu năm chỉ thu được hơn 19 tỷ đồng từ bán hàng và cung cấp dịch vụ. NTL cũng chỉ thu được 88,7 tỷ đồng từ khách hàng, trong khi lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là -37 tỷ đồng. PXL, dù quy mô tài sản hoành tráng, nhưng nửa năm 2013, số tiền thu về từ khách hàng cũng chỉ đạt 7,4 tỷ đồng. Hàng tồn kho chất đống Việc thị trường đóng băng khiến hàng tồn kho bất động sản của DN tăng cao. Trong đó, do dòng tiền hạn hẹp, nên nhiều dự án xây dựng dở dang phải đắp chiếu hàng năm trời. Tại Phát Đạt, quy mô hàng tồn kho của DN này đến cuối quý II/2013 đã lên tới 4.916 tỷ đồng, trong khi số tiền người mua trả trước chỉ có 270 tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản phía Nam vẫn chưa ấm lên, thì để tìm ra hướng phóng thích hàng tồn kho là một bài toán khó đối với Lãnh đạo Công ty, bởikể từ quý III/2011 tới nay, doanh thu của Phát Đạt luôn duy trì ổn định ở mức… thấp. Đối với NTL, lượng hàng tồn kho 1.020 tỷ đồng, nhưng hết quý II/2013, khách hàng mới chỉ nộp tiền trước 366 tỷ đồng. Khoảng cách chênh lệch không phải là quá lớn so với quy mô của NTL, nhưng nếu cứ duy trì tình trạng này, Ban lãnh đạo NTL kiên cố cũng sẽ rơi vào tình trạng đau đầu không kém Phát Đạt trong việc giải bài toán thanh khoản tài sản của mình. Hai trường hợp ở trên không phải là cá biệt. Tình trạng đình trệ triển khai dự án, hàng tồn kho tăng cao xảy ra với gần như bít tất các DN bất động sản, sự khác nhau chỉ ở chỗ quy mô lớn hay nhỏ. Có vẻ như, những chính sách nhằm tương trợ thị trường bất động sản thời gian qua chưa kịp phát huy tác dụng để giúp các doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi những khó khăn ngày nay. Khó khăn toàn diện cả về thực trạng dòng tiền, lẫn hiệu quả kinh dinh vẫn xuất hiện tại hồ hết DN bất động sản niêm yết. Tuy nhiên, đây mới là góc nhỏ, bởi 47 DN bất động sản niêm yết được thống kê ở trên, hầu như thường có DN lớn nào. Đầu tư Bất động sản sẽ cập nhật nối bức tranh ngành, khi có sự xuất hiện đầy đủ hơn BCTC các DN bất động sản niêm yết trong thời gian tới.